Оренда: чому «тимчасова власність» гірше ніж постійна

Орендні стосунки сьогодні в Україні є не просто поширеними, а домінуючими. Так, за даними Держгеокадастру, 64% земель сільськогосподарського призначення перебувають в оренді. Причому понад половину всіх с/г земель в Україні, 56%, – орендовані у приватних осіб.

У гектарах це виглядає так: загальна площа орендованих земель – 19,1 млн га (16,6 – приватні, 2,5 – державні землі).

У кількості укладених договорів оренди – майже 5 млн: понад 4,7 млн – щодо приватних земель і лише 56 тис – щодо державних.

Але це ще не повна картина. Право оренди земельної ділянки (яке надає договір оренди) потрібно реєструвати – так вимагає закон. Але після встановлення у 2015 році мінімального терміну оренди у 7 років, за даними Мін’юсту, кількість реєстрацій орендних договорів зменшилася зі 150-200 тис на квартал (до початку 2015) – до 35-40 тис на квартал (відразу після встановлення цієї норми).

У тінь пішли передовсім короткострокові договори оренди, питома вага яких, за даними аналітиків, складає понад 50%. Тінізація ринку оренди, стверджують автори аналітичного дослідження, має регіональні особливості – залежно від питомої ваги короткострокових договорів оренди. Найбільш уразливими областями в даному випадку є Закарпатська та Київська (із понад 90% та 80% короткострокових договорів, відповідно).

Отже, якими є основні слабкі місця оренди землі с/г призначення. 

Для орендарів: 

• Великі витрати на переоформлення договорів оренди.

Оскільки середній розмір паю в Україні – 3,6 га, фермеру доводиться укладати договори з великою кількістю власників. (Наприклад, якщо відштовхнутися від 200 га, які можна буде мати у власності після скасування мораторію – на цю саме площу потрібно укласти мінімум 56 договорів оренди).

Загалом в Україні щороку перепідписується до 1 млн. договорів оренди для близько 4,4 млн. га. А переукладання кожного договору – це доволі значні видатки. «Результати аналізу свідчать: збільшення трансакційних витрат на 1 дол. США/га призводить до 42-44 млн грн. втрат загального добробуту. Втрати доходів землевласників можуть сягати 315 млн грн., а втрати фермерів – 38 млн грн.», – йдеться в аналітичному дослідженні.

• Неможливість планувати бізнес, здійснювати довгострокові інвестиції (докладніше – див. «Що буде, якщо мораторій не скасують», пп. 4, 6.)

Одним з головних ризиків є, власне, статус оренди – бо власник паю може не продовжити договір на наступний період. І саме це є потужним гальмом для планування довгострокового бізнесу на землі.

Для власників (громадян та держави): 

• Виснаження земель через те, що орендареві вигідно менше вкладати у землю, і більше від неї брати.

Концентрація земель сільськогосподарського призначення в орендарів призведе до виснаження найближчим часом значної частини найбільш родючих земель. (Більше деталей – у матеріалі «Вплив мораторію на стан грунтів та екології»).

Для економіки країни: 

• Не розвиваються (занепадають) галузі аграрного виробництва, які вимагають довгострокових інвестицій – тваринництво, садівництво, виноградарство та ін., оскільки орендар не ризикує роботи такі інвестиції.
• Оскільки орендарі орієнтуються на напрямки зі швидкою окупністю – ми вирощуємо, переважно, сировину (зерно). Її ж експортуємо. А така сировинна спрямованість експорту робить вразливою національну валюту – коли ціни на сировину на світових ринках коливаються, коливається й експортна виручка країни. Разом із кількістю валюти, яка надходить в країну, коливається й курс.
• Не розвиваються невеликі фермерські господарства. Мало таких господарств – мало створюється нових робочих місць (передовсім, у сільській місцевості), і мало надходить податків до місцевих бюджетів.
• Переважно не передаються у користування земельні ділянки із кормовими угіддями та багаторічними насадженнями, адже кількість сільськогосподарських підприємств, які займаються тваринництвом і садівництвом та зацікавлені в оренді цих угідь, постійно скорочується.

* * *

Виходом із цієї ситуації «тимчасового користування» є прихід ефективного власника.

Як зробити так, щоб фермер міг отримати для цього кошти? Розглядається декілька варіантів. Один, який уже озвучив уряд, – продаж державних земель з особливими умовами для молодих фермерів.

 Для підтримки молодих фермерів передбачається розстрочка платежу: при купівлі ділянки державної власності, він може сплачувати вартість ділянки не протягом 2 місяців, а декілька років, помісячно вносячи суму, розмір якої буде близьким до розміру орендної плати», – зазначив Олександр Краснолуцький, директор Департаменту землеустрою, використання та охорони земель Держгеокадастру.

Ще один варіант – залучення коштів Міжнародних фінансових організацій.

Є дуже багато коштів міжнародних фінансових організацій, які не використовуються. Натомість наші депутати часто лобіюють створення якихось спеціальних фондів, спеціальних банків розвитку…», – Дмитро Яблоновський, експерт Центру економічної стратегії.

Найгіршим варіантом експерти вважають консервацію нинішнього стану вимушеної оренди – який є найменш вигідним і для орендарів, і для орендодавців, і для країни в цілому.